STF reconhece imunidade do ITBI na integralização de capital por sociedades imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal (“STF”) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e reconheceu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) incidente na integralização de capital social é aplicável independentemente da atividade preponderante exercida pela sociedade adquirente.

Por maioria de nove votos a dois, o Plenário deu provimento ao Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que havia afastado a imunidade por entender que a sociedade receptora dos imóveis exercia atividade preponderante de compra e venda ou locação imobiliária. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

O julgamento solucionou controvérsia relevante sobre a cobrança do ITBI na transferência de imóveis para a formação ou o aumento do capital social.

A tese fixada pelo STF

Prevaleceu a tese proposta pelo Ministro Edson Fachin, relator do recurso, acrescida da ressalva apresentada pelo Ministro Cristiano Zanin e acompanhada pelo Ministro Alexandre de Moraes.

Com isso, a existência de atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis não constitui, isoladamente, fundamento para afastar a imunidade do ITBI na integralização do capital social.

A decisão não impede, contudo, que os municípios fiscalizem as operações e afastem a imunidade quando demonstrarem, mediante análise das particularidades do caso e adequada instrução probatória, a existência de simulação ou fraude à lei destinada à obtenção indevida da desoneração tributária.

O entendimento majoritário apoiou-se na interpretação do texto constitucional, no Tema 796 e na finalidade econômica da imunidade.

Interpretação constitucional

Na interpretação do relator, a expressão “salvo se, nesses casos”, constante da parte final do art. 156, § 2º, inciso I, refere-se somente às hipóteses imediatamente anteriores de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Segundo o voto, a inclusão da expressão “nesses casos” pela Constituição Federal de 1988 permite dividir o dispositivo em dois blocos normativos. O primeiro trata da integralização do capital social e o segundo das operações de reorganização ou extinção de pessoas jurídicas. A ressalva relacionada à atividade preponderante estaria vinculada somente ao segundo bloco. 

A análise histórica reforçou essa leitura ao destacar que a Constituição de 1988 alterou a redação anterior e passou a tratar a integralização de capital como hipótese autônoma de imunidade.

Aplicação do Tema 796

Outro fundamento relevante foi o entendimento firmado no Tema 796 da repercussão geral. Naquele julgamento, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Embora o Tema 796 tratasse especificamente desse excesso, o voto condutor distinguiu a integralização de capital das operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção e afirmou que a ressalva relativa à atividade preponderante não alcançaria a primeira hipótese.

No julgamento do Tema 1.348, o Ministro Edson Fachin entendeu que essa conclusão não representou simples consideração lateral ou obiter dictum. Segundo o relator, a natureza incondicionada da imunidade constituiu razão necessária para a solução adotada no Tema 796 e, portanto, integra a ratio decidendi do precedente. A aplicação desse entendimento atenderia aos deveres de estabilidade, integridade e coerência da jurisprudência previstos no art. 926 do Código de Processo Civil. 

A maioria também concluiu que os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (“CTN”) não foram recepcionados pela Constituição Federal de 1988 na parte em que condicionam a imunidade, nas integralizações de capital, à inexistência de atividade imobiliária preponderante.

Finalidade da imunidade

Sob a perspectiva teleológica, o voto vencedor associou a imunidade ao incentivo à capitalização das sociedades, à livre iniciativa e ao desenvolvimento econômico.

Para o relator, a desoneração evita que a incidência tributária dificulte a transferência de bens dos sócios para a pessoa jurídica e a capitalização das empresas, constituindo estímulo constitucional à atividade econômica, e não privilégio setorial.

Limites da decisão

A imunidade reconhecida pelo STF permanece sujeita a limites específicos, dos quais destacam-se:

1. Limite do capital social. A imunidade alcança somente o valor efetivamente destinado à integralização do capital social subscrito. Nos termos do Tema 796, eventual parcela que exceda o capital a ser integralizado permanece sujeita à incidência do ITBI. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando parte do valor atribuído ao imóvel for destinada à formação de reserva de capital e não à conta de capital social da sociedade. 

2. Simulação e fraude à lei. A tese aprovada permite que a imunidade seja afastada quando comprovada a utilização simulada ou fraudulenta da pessoa jurídica para viabilizar a transferência do imóvel sem o pagamento do imposto. Não basta, portanto, que o município invoque genericamente a possibilidade de planejamento tributário abusivo. Deverão ser demonstrados os elementos concretos da operação que caracterizem a simulação ou a fraude à lei, mediante adequada instrução probatória.

3. Integralização em fundos imobiliários. A decisão refere-se à integralização do capital social de pessoas jurídicas e não altera o tratamento aplicável à transferência de imóveis para fundos de investimento imobiliário, uma vez que tais fundos não possuem personalidade jurídica ou capital social em sentido estrito, razão pela qual a transferência de imóveis para sua composição permanece sujeita ao ITBI.

Impactos práticos da decisão

O julgamento tem impacto direto sobre sociedades que utilizam imóveis na formação ou no aumento de seu capital social, inclusive holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário.

Até então, muitos municípios reconheciam provisoriamente a imunidade, acompanhavam as receitas da sociedade nos períodos legais e, constatada a preponderância imobiliária, exigiam posteriormente o ITBI com os acréscimos aplicáveis.

Com a tese fixada pelo STF, a composição das receitas deixa de determinar o reconhecimento da imunidade nas integralizações de capital, que passa a depender dos limites e das ressalvas já expostos.

Vale destacar, como ponto de atenção, que a decisão não tratou da modulação de efeitos. O tema possivelmente será suscitado em eventuais embargos de declaração, especialmente quanto à possibilidade de restituição do ITBI anteriormente recolhido, razão pela qual os efeitos temporais do precedente ainda deverão ser acompanhados após a publicação do acórdão.

Conclusão

O julgamento do Tema 1.348 representa mudança relevante na interpretação da imunidade do ITBI e confere maior segurança jurídica às sociedades que utilizam imóveis para a formação ou o aumento do capital social.

Ao afastar o critério da atividade preponderante, o STF conferiu maior segurança jurídica às sociedades imobiliárias e às estruturas patrimoniais que utilizam imóveis para a formação ou o aumento do capital social.

A decisão, entretanto, não estabeleceu desoneração irrestrita, permanecem os limites relativos ao valor destinado ao capital social e à comprovação de simulação ou fraude à lei.

A adequada formalização dos atos societários e a comprovação da efetiva destinação dos imóveis ao capital social permanecem essenciais para a aplicação segura do precedente.

Referências

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP (Tema 1.348 da Repercussão Geral). Relator: Ministro Edson Fachin. Voto do Relator. Brasília, DF: Supremo Tribunal Federal, 2026. Disponível em: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/10/voto-Fachin-ITBI.pdf 

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP (Tema 1.348 da Repercussão Geral). Relator: Ministro Edson Fachin. Voto-vista do Ministro Gilmar Mendes. Brasília, DF: Supremo Tribunal Federal, 2026. Disponível em: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/10/voto-Gilmar-ITBI.pdf 

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1.348 da Repercussão Geral: alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou locação de bens imóveis. Leading case: RE nº 1.495.108/SP. Relator: Ministro Edson Fachin. Disponível em: consultar Tema 1.348 no portal do STF. Acesso em: 21 out. 2026.