Regras para emissão de NF-e na locação de imóveis

O mercado imobiliário é um dos setores mais impactados pelas mudanças promovidas pela reforma da tributação do consumo no Brasil. Dentre essas mudanças, está a inclusão das operações de locação de bens imóveis realizadas por contribuintes do IBS e da CBS no campo de incidência dos novos tributos, o que altera as práticas fiscais adotadas até então. Com isso, a emissão de documento fiscal eletrônico para acompanhar a locação de bem imóvel passou de um tema que há pouco tempo não fazia parte da rotina documental de muitos locadores a uma exigência legal no contexto da reforma tributária.

A locação de bens imóveis entrou na lógica usual de emissão de Nota Fiscal Eletrônica, com a Lei Complementar 214/25, que estabeleceu, de forma geral, que o sujeito passivo do IBS/CBS deverá emitir documento fiscal eletrônico ao realizar operações com bens ou serviços, inclusive com bens imóveis. Por outro lado, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 listou os documentos fiscais eletrônicos que serão recepcionados para registro das operações sujeitas ao IBS/CBS, enquanto as notas técnicas passaram a indicar quais documentos e códigos serão utilizados na prática.  

Para alienação de imóveis, o sistema prevê a utilização da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (“NF-ABI”), enquanto, para a locação de imóveis, será utilizada a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (“NFS-e”), que será autorizada exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais (Sefin Nacional).

Esse ponto merece cuidado, pois a transição normativa ainda está em curso e a integração entre sistemas antigos e novos não está completa. No Município de São Paulo, ao tratar da emissão de documentos fiscais em operações de locação, a Solução de Consulta SF/DEJUG nº 9/2026 esclareceu que a NFS-e municipal não é cabível para operações que não configurarem prestação de serviços sujeita ao ISS, como é o caso da locação, e observou que, nessas hipóteses, deverá ser emitido documento fiscal pelo emissor nacional, conforme o Portal Nacional da NFS-e.

Além disso, com a publicação da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025, foi criado o Código Tributário Nacional (“cTribNac”) nº 99, com o objetivo de incluir as atividades que estão no campo de incidência de IBS e CBS e passarão a ser formalizadas por documento fiscal, mas que não são fatos geradores de ISS ou ICMS, como é o caso da atividade de locação de bens imóveis. Em março de 2026, esses códigos foram atualizados pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, de modo que a sua versão atual é a seguinte:

Apesar da obrigação legal de emissão de documento fiscal para acobertar as operações de locação praticadas por contribuinte, a legislação prevê que a apuração do IBS e da CBS no ano de 2026 será realizada em caráter meramente informativo, sem efeitos tributários, desde que cumpridas as obrigações acessórias previstas na legislação. Além disso, a já citada Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026 esclarece que o sistema de emissão de NFS-e ainda não está preparado para a formalização das operações de locação, razão pela qual, até o momento, os locadores não estão obrigados a emitir NFS-e.

Diante desse cenário, os locadores e as administradoras de imóveis devem, desde já, revisar seus fluxos operacionais, de modo a estarem prontos para emitir a documentação fiscal quando ela estiver disponível. O primeiro passo é identificar se o locador está ou não enquadrado como contribuinte do IBS/CBS, nos termos da Lei Complementar 214/25.

Também é recomendável mapear pontos contratuais e cadastrais que passarão a ter impacto tributário e documental: identificação correta do locador, número de imóveis locados, receita anual auferida, eventual atuação de imobiliária em nome do locador e adequação dos sistemas à recepção ou à emissão do documento fiscal correspondente. Esse cuidado é importante porque a regulamentação caminha para um modelo em que a formalização eletrônica da operação será parte central da apuração do IBS/CBS. O time tributário do MSBM está à disposição. Autores: Flávio Basile - flavio@msbm.com.br  João Emmanuel Mattos Vidotti - joão.vidotti@msbm.com.br